住宅ローン控除はいくら戻る？（2026年・2027年に入居・新築と中古）
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）で、毎年いくら税金が戻るかを計算します。借入額・金利・返済期間からローンの年末残高を出し、年収から見積もった所得税と住民税から、実際に引ける額を年ごとに出します。2026年（令和8年）・2027年に住み始めた場合の、国税庁の限度額を使っています。
借入限度額と控除期間（2026年・2027年に住み始めた場合）
新築・買取再販住宅
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 子育て・若者夫婦世帯 | 控除期間 | 毎年の控除の上限（子育て等） |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 | 31.5万円（35万円） |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 | 24.5万円（31.5万円） |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 | 14万円（21万円） |
| その他の住宅 | 対象外 | — | — | — |
| その他の住宅（2023年までに建築確認） | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 | 14万円（14万円） |
新築の「その他の住宅」（省エネ基準に合わない住宅）は、2023年12月31日までに建築確認を受けたもの、または2024年6月30日までに建築されたものだけが対象（10年・2,000万円）です。
中古住宅（既存住宅）
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 子育て・若者夫婦世帯 | 控除期間 | 毎年の控除の上限（子育て等） |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 | 24.5万円（31.5万円） |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 | 24.5万円（31.5万円） |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 | 14万円（21万円） |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 | 14万円（14万円） |
計算のしかた
- 控除額 ＝ 年末残高等 × 0.7%（100円未満切り捨て）。年末残高等は、ローンの年末残高と住宅の取得対価の少ない方で、借入限度額までです。
- まず所得税から引きます（所得税が減ると、その2.1%の復興特別所得税も減るので、戻る額は控除額より少し多くなります）。引ききれない分は、翌年の住民税から、所得税の課税総所得金額等の5%（上限97,500円）まで引けます。それでも残る分は戻りません。
- 子育て世帯・若者夫婦世帯（特例対象個人）は、19歳未満の扶養親族がいる人、または40歳未満で配偶者がいる人・40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人です。
年収と借入額ごとの合計の目安（13年間）
| 年収 | 借入2,000万円 | 借入3,000万円 | 借入4,000万円 | 借入5,000万円 |
|---|---|---|---|---|
| 400万円 | 141.1万円 | 147.2万円 | 147.2万円 | 147.2万円 |
| 500万円 | 151.6万円 | 219万円 | 235.8万円 | 235.8万円 |
| 600万円 | 152.3万円 | 227.8万円 | 294.9万円 | 319.3万円 |
| 700万円 | 152.3万円 | 228.5万円 | 304.8万円 | 375万円 |
| 800万円 | 152.4万円 | 228.6万円 | 304.8万円 | 375.7万円 |
| 1000万円 | 152.4万円 | 228.6万円 | 304.8万円 | 375.7万円 |
新築のZEH水準省エネ住宅・子育て世帯等（借入限度額4,500万円）、金利0.8%・35年の元利均等、東京都の会社員で扶養なし・年収が毎年同じとした場合です。年収が低いと所得税・住民税が少なく、控除を使い切れません。
受けるための主な条件
- 床面積が50㎡以上で、半分以上を自分が住むために使うこと。その年の合計所得金額が2,000万円以下であること。
- 40㎡以上50㎡未満の住宅（2026年からは新築・中古とも）は、合計所得金額1,000万円以下の年だけ対象で、子育て世帯等の上乗せはありません。
- 住宅の取得から6か月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで住み続けていること。ローンの返済期間が10年以上であること。
- 中古住宅は、1982年（昭和57年）1月1日以後に建てられたもの（新耐震基準）か、耐震基準に合うと証明されたもの。
手続き
1年目は、住み始めた年の翌年に確定申告をします（会社員も必要）。2年目からは、会社の年末調整で受けられます。2023年以後に住み始めた人は、金融機関に「住宅ローン控除の適用申請書」を出しておけば、年末残高の情報が金融機関から税務署に届くので、残高証明書は要りません。
ローンの毎月の返済額はローンの返済額、年収からの所得税・住民税は手取りの計算で計算できます。住宅ローン控除で所得税が減ると、ふるさと納税の上限も変わることがあります。
よくある質問
夫婦でペアローンを組んだら？
夫婦それぞれが、自分が借りた分の年末残高で住宅ローン控除を受けます。条件（床面積・所得・住んでいること）は1人ずつ確かめます。この道具では1人分の借入額と年収で計算してください。
繰上げ返済をすると控除はどうなる？
年末残高が減るので、その分だけ控除も減ります。また、繰上げ返済で最初の借入れから完済までの期間が10年未満になると、その年から控除を受けられなくなります。
年の途中で引っ越したら？
控除を受ける年の12月31日まで住んでいることが条件なので、転勤などで住まなくなった年は受けられません。家族が住み続ける場合などは続けて受けられることがあるので、税務署に確かめてください。
家や土地の坪単価と平米単価の換算は坪単価・平米単価（単位の換算）でできます。
出典: 国税庁「No.1211-1 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」「No.1211-3 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」（令和8年4月1日現在の法令。2026年10月31日確認）。計算は目安です。正確な額は確定申告・年末調整で決まります。